Obstáculos para viabilizar novos hotéis
Acesso ao capital financeiro também pode ser um empecilho
Por Cristiano Vasques
Acesso ao capital financeiro também pode ser um empecilho
Por Cristiano Vasques
Nas colunas das duas edições anteriores, foram explicadas as razões pelas quais o País ainda não vive um período de forte crescimento no número de hotéis, apesar do excelente panorama econômico. Além da questão da recuperação das diárias (os níveis de ocupação já estão bem altos), há problemas em achar bons terrenos, restrições de ocupação de solo e altos custos de construção.
Uma última razão relevante é o acesso ao capital financeiro, um dos grandes problemas para a implantação de novos hotéis no País. Acessar financiamento ou recursos de investidores ainda é difícil no Brasil, especialmente em comparação com outros países.
As novas linhas do BNDES e do Banco do Nordeste são bastante melhores que as anteriores. Ambos os bancos estão oferecendo prazos mais alongados e custos mais baixos. No entanto, as garantias de 130% do valor a captar ainda são um grande empecilho para a maior parte dos potenciais incorporadores de hotéis. Ao mesmo tempo, os baixos valores de RevPar observados na maior parte dos mercados implicam em uma forte limitação do valor a ser captado. Isso acontece já que o EBITDA projetado deve ser, ao menos, 1,3 vezes maior que o valor da prestação do financiamento. Essas restrições, somadas, limitam a capacidade de captação de recursos para implantar um hotel novo.
Outras fontes tradicionais de recursos no exterior, como fundos de private equity ou investidores institucionais, ainda são usadas de forma muito limitada no Brasil, pois tais investidores tendem a ser bastante seletivos. Eles precisam de liquidez no ativo hoteleiro (facilidade de venda) e, assim, dão preferência aos grandes parceiros ou a mercados geográficos (bairros e cidades) de primeira linha. Além disso, é comum exigirem taxas de retorno do capital próprio (equity yield) na faixa de 20% ao ano, índice difícil de ser obtido mesmo com alavancagem financeira.
OPORTUNIDADES
Há boas oportunidades, mas cuidado com a super-oferta. A euforia em relação ao crescimento do País é muito bem fundamentada e deve gerar grandes oportunidades de investimento. Por outro lado, essa série de colunas indicou diversos obstáculos reais para os investimentos na implantação de novos hotéis.
Apesar disso, já surgem no mercado muitos rumores sobre novos empreendimentos hoteleiros, em especial nas localidades em que as taxas de ocupação têm estado sistematicamente altas. Tipicamente, essa situação decorre da falta de avaliação adequada das perspectivas do mercado. Nesses locais, pode haver dois finais: (a) muitos projetos não serão viabilizados e o crescimento da oferta será equilibrado, mantendo a saúde do mercado local; ou (b) uma super-oferta de hotéis e, com isso, forte queda no desempenho do mercado.
No primeiro caso, investidores estarão felizes com suas decisões. No segundo, hotéis poderão ser vistos como um péssimo investimento.
Nas demais localidades, em que o mercado está se recuperando e não há muitos rumores sobre novos hotéis, será preciso avaliar com muita calma a tomada de decisão de investimento em novos empreendimentos. Para realizar bons investimentos nessas cidades, incorporadores e investidores deverão alocar a devida parcela de tempo em prospecção e avaliação dos projetos.
Cristiano Vasques é engenheiro de Produção (Poli-USP) e especialista em Gestão do Turismo e da Hotelaria (FGV). É sócio da HVS em São Paulo, consultoria especializada em investimentos hoteleiros. Contato: cvasques@hvs.com
Uma última razão relevante é o acesso ao capital financeiro, um dos grandes problemas para a implantação de novos hotéis no País. Acessar financiamento ou recursos de investidores ainda é difícil no Brasil, especialmente em comparação com outros países.
As novas linhas do BNDES e do Banco do Nordeste são bastante melhores que as anteriores. Ambos os bancos estão oferecendo prazos mais alongados e custos mais baixos. No entanto, as garantias de 130% do valor a captar ainda são um grande empecilho para a maior parte dos potenciais incorporadores de hotéis. Ao mesmo tempo, os baixos valores de RevPar observados na maior parte dos mercados implicam em uma forte limitação do valor a ser captado. Isso acontece já que o EBITDA projetado deve ser, ao menos, 1,3 vezes maior que o valor da prestação do financiamento. Essas restrições, somadas, limitam a capacidade de captação de recursos para implantar um hotel novo.
Outras fontes tradicionais de recursos no exterior, como fundos de private equity ou investidores institucionais, ainda são usadas de forma muito limitada no Brasil, pois tais investidores tendem a ser bastante seletivos. Eles precisam de liquidez no ativo hoteleiro (facilidade de venda) e, assim, dão preferência aos grandes parceiros ou a mercados geográficos (bairros e cidades) de primeira linha. Além disso, é comum exigirem taxas de retorno do capital próprio (equity yield) na faixa de 20% ao ano, índice difícil de ser obtido mesmo com alavancagem financeira.
OPORTUNIDADES
Há boas oportunidades, mas cuidado com a super-oferta. A euforia em relação ao crescimento do País é muito bem fundamentada e deve gerar grandes oportunidades de investimento. Por outro lado, essa série de colunas indicou diversos obstáculos reais para os investimentos na implantação de novos hotéis.
Apesar disso, já surgem no mercado muitos rumores sobre novos empreendimentos hoteleiros, em especial nas localidades em que as taxas de ocupação têm estado sistematicamente altas. Tipicamente, essa situação decorre da falta de avaliação adequada das perspectivas do mercado. Nesses locais, pode haver dois finais: (a) muitos projetos não serão viabilizados e o crescimento da oferta será equilibrado, mantendo a saúde do mercado local; ou (b) uma super-oferta de hotéis e, com isso, forte queda no desempenho do mercado.
No primeiro caso, investidores estarão felizes com suas decisões. No segundo, hotéis poderão ser vistos como um péssimo investimento.
Nas demais localidades, em que o mercado está se recuperando e não há muitos rumores sobre novos hotéis, será preciso avaliar com muita calma a tomada de decisão de investimento em novos empreendimentos. Para realizar bons investimentos nessas cidades, incorporadores e investidores deverão alocar a devida parcela de tempo em prospecção e avaliação dos projetos.
Cristiano Vasques é engenheiro de Produção (Poli-USP) e especialista em Gestão do Turismo e da Hotelaria (FGV). É sócio da HVS em São Paulo, consultoria especializada em investimentos hoteleiros. Contato: cvasques@hvs.com
Nenhum comentário:
Postar um comentário